南方周末记者戴敦峰、张春蔚／连续两年，房价都牵动着上至中央领导、下至黎民百姓的神经，成为全社会瞩目的焦点，房价问题早已越出单纯的经济范畴而成为一个兼具社会政治属性的全局性问题。究竟是什么力量，让房价在强大的宏观调控压力下坚挺依然，成为困扰全社会的“迷局”？究竟有什么良方，让“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古夙愿变成现实？

    在半个多月的时间里，《南方周末》记者的足迹遍及房地产市场的所有相关环节——中央部委、地方政府、开发商、商业银行、房产中介、投资者、消费者，试图在这种拉网式的采访中，寻找问题的答案。对第一个问题，答案出人意料地简单——供不应求导致了商品房价格居高不下。供求关系决定价格，供不应求就会涨价，这个连中学生都明白的道理在现实中居然被那么多社会精英忽视，发现这一点着实令我们感慨。

    但是，商品房为什么会供不应求，答案却绝非几句话所能概括。对于第二个问题，也许我们这个星球上没有几个国家找到了答案，但各国的经验告诉我们，中低收入人群的住房需求主要应由政府来满足：市场的归市场，政府的归政府，只有这样才能较好解决住房问题。

    市场不是万能的，但没有市场是万万不能的。尽管高房价引发了如潮怨言，但绝不能因此全盘否定1998年以来的住房制度改革——仅仅是人均住房面积从7.5平方米提高到26平方米这一个数字，就足以说明市场化改革的巨大成绩。无论如何，目前的问题都是前进中的问题。

    11月13日，国家发改委、统计局联合发布了全国70个大中城市10月份的房屋价格调查。调查显示，70个城市房价同比上涨6.6%，北京涨幅高达10.7%，列全国第一。2005年以来出台了一系列旨在平抑房价的宏观调控政策，然而房价却逆势走高。粗略估计，2004年以来全国商品房新开楼盘均价上涨了50%以上，广州涨了80%，北京涨了一倍，上海涨了两倍。

    在这一过程中，作为商品房交易的卖方——房地产开发商究竟扮演了什么样的角色？他们如何看待房价飞涨的成因？宏观调控政策对于他们又起到了什么样的作用？“供不应求的市场关系造成了房价高涨。”无论是任志强、潘石屹还是张宝全，每个接受本报记者采访的房地产商在这个问题上都给出了“标准答案”。

    被称为“地产总理”的北京华远集团总裁任志强给出了房价上涨的四种原因：第一是成本推动，包括土地成本的提高，税费的增加等；第二是质量提高推动，过去的房子可能没有厨房卫生间，现在房子的品质已大大提高；第三是需求推动，供不应求，价格必涨；第四是结构型推动，比如经济适用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，总体价格上升。

    “这四种原因都在推动房价上涨，但供需是最主要的原因。”任志强说。至于商品房为什么供不应求，任归因于多个方面。“北京已经连续两年没有完成商品房供地任务。”任志强援引官方数据说，2005年公布的1500公顷供应量实际没有完成，今年公布1600公顷，现在已到年底，只完成57%。能盖房子的地少了，房子自然就少了，任志强认为这是一个理所当然的逻辑。事实似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面积比上年下降27%。

    土地供应量下降和商品房竣工面积减少的同时，商品房销售却节节走高。以11月的数据推算，北京的商品房销售面积，去年比前年增长了5.6%，今年又比去年增长了10.8%。任志强认为，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一个重要原因。通俗地讲，住房私有化率就是私人拥有住房的比例。2005年，全国住房私有化率是85.8%，宁波、烟台、襄樊等二线城市达到了96%-98%，北京、上海等大城市私有化率则不到80%。这就是说，20%多的大城市居民有买房子的需要。

    在任志强看来，一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍中也促成了需求过旺。他援引国务院文件说，中低收入家庭的住房问题就应当由政府的廉租房和经济适用房来解决，而不是让他们购买商品房。“1998年房改之后的经济适用房政策不好。有钱人买了，挤占了别人的权利；没钱人买不到，所以就去挤商品房。”多种因素共同作用下，商品房出现了严重的供不应求。数据显示，近年来全国每年增加800万户城市居民，但新增商品房供应量却不到400万套，而且差额主要集中在大城市。

    他认为，大城市的公共服务完备，医疗教育最好，水暖电气交通都有政府补贴，自然对富人的吸引力大，这些公共服务自然也会在房价中体现出来。“煤在山西生产，污染留在山西，财富却消费在了北京。”对本地人而言，“享受了外地财富带来的繁荣，就得有承受高物价、高房价的心理准备。”“除非有一天山西也能提供这么好的公共产品，富人们不用集中到北京来，北京商品房的供需才会平衡。”任志强说。

    这两种人就不该买房？“我们从来不认为房价涨得快。”任志强说。在任志强看来，合理的房价增长第一是不高于GDP增长速度，第二是不高于人均收入增长速度。“1998-2003年期间全国房价平均增长3.5%，而全国城镇居民收入的增长是9%。2004年之后由于土地减少，北京房价增长超过9%，这几年北京人均收入增长达到了11%-13%。”

    谁在说房价涨得快？任志强认为，有两种人，一种是中低收入人群，一种是20-29岁的年轻人。“如果平均收入增长是11%-13%，那么高收入人群的增长就应该是20%-25%，中低收入人群应该是低增长甚至负增长。对于高收入人群来说，房价和收入增幅比是下降的，对中低收入人群来说房子确实是越来越贵，但他们的住房应该由社会住房保障体系负责，不应该挤进来买商品房。”

    还有一部分人就是20-29岁的人。国家统计局城调总队的调查显示，中国20-29岁的年轻人住房私有化率超过了78%。对此，任志强完全不予认同。“这个比例是非常高的。20-29岁之间的人你有什么能力自己买房？我们以前35-40岁才能分到房子。你29岁才工作几年？5年，有多少积累？首付都不够，可竟有78%的人有了私房！”

    房价高涨，房地产行业直接受益，中国的房地产商们也一度成为“暴利”和“奸商”的代名词。但是任志强完全不这么认为，他说，房地产全行业的利润还比不上一家中石油。“2005年，5.6万家房地产开发企业的利润是1100亿，比2004年增长了100亿，而政府的土地出让金是5800亿，比2004年增长了近一倍。1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，但今年一年预计就会达到1万亿。”任志强列举官方统计数据说。

    5800亿土地出让金占3万亿财政收入的1／5-1／6，这还没算房地产业的各项税收增长。2005年各地房地产商均被爆出恶意炒作抬高房价的丑闻，上海一家房地产商甚至“制造”出一批姓名为1、2、3、4、5的人“购买”房屋，以制造销售旺盛的假象。这也成为房地产商恶名之始。然而房地产商们并不认为这是房价上涨的根本原因，他们坚持开发商就算恶意抬高也只能影响到局部房价，整体房价仍然由供求关系决定。

    北京今典集团董事长张宝全前不久写了篇题为《十五年的心情》的文章，回顾了房地产业15年的历程。他写道：我不讳言，我是那个(关系和暴利)时代的“既得利益者”，但随着2004年招拍挂制度强制实施之日起(业界称为“8·３1大限”)，“神话时代”结束了。也许惟一没有从那个时代中走出来的，反而是购房者的心态，反而是舆论的声音，人们仍然在对那个时代或津津乐道、或义愤填膺，仍然不断地有人拿地产商的道德大做文章，赚取掌声和噱头。