执业以来，笔者一直致力于研究、处理房地产法律事务，期间，也曾多次代表购房者与开发商就预售合同中存在的问题进行交涉。现结合以往案例，简单总结几点购房经验，供大家参考。

一、合同签订前

    很多专业人士都建议购房者在与开发商签订合同之前，一定要让开发商提供营业执照原件、“五证”（《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）以及最新年检报告等等，借此了解开发商的资信、土地权利是否存在瑕疵、建设工程是否违法等等。

    无须讳言，就风险回避而言，预先审查上述证件对购房者来说是有利无害，譬如：购房者可能因发现土地、工程存在问题而放弃交易，风险自然会有所回避。但事实上，出现这种可能性的几率真是微乎其微。如果上述证件真有问题，购房者一般是不太可能看到原件的，开发商至多提供一些经过篡改的复印件。在此情形下，不要说是普通购房者，即使是一个专业的房地产律师，也不可能有多大作为。

    从市场实际情况看，即使是对那些在行业内算是比较讲规矩、重形象的开发商来说，通常也不过是将部分证件的复印件张贴在销售大厅，很少有开发商会主动或应购房者要求提供上述一大堆证件，更别说是原件。这种现象的存在，归根结底还是市场原因，相对来说，开发商目前仍处于市场主导地位。无外乎，面对售楼小姐，我们经常听到的是这样一些声音：如果你现在不买，随时都有其他人来订购；没有《预售许可证》，我们怎么敢在这里明目张胆的销售，政府部门早就来查了……

    因此，在目前的市场环境下，如购房者要以开发商提供各种证件为交易前提，是否完全可行，还要看具体情况。除此之外，笔者认为，购房者在“下定”之前，至少应当准备以下两项工作：

    1、尽可能多的了解有关预售楼盘的信息，包括开发商的投资背景、以往项目、行业地位等等；尽管是示范文本，但一般来说，大部分条款都是开发商事先填写好的，因此，购房者可以对合同具体内容加以分析。

    对于提前研究开发商公布的《商品房预售合同》示范文本，笔者认为非常必要。在很多情形下，购房者都是在售楼现场，根据售楼小姐提供的合同范本进行洽谈直至签订。实际上，由于缺乏专业知识、经验不足或时间有限等原因，购房者在签订《商品房预售合同》时可能并不一定完全理解某些条款的背后涵义，事后发现于己不利时又为时已晚，只能被迫默认。因此，笔者建议，购房者在决定与开发商签订合同之前，应先仔细研究示范文本中的具体条款，甚至请教专业人士，在弄清楚各项条款的真正意思后，再根据自己的签约要求与开发商进行谈判。

二、合同签订中

    笔者发现，购房者在签订《商品房预售合同》时，通常会忽视以下几项条款：

1、土地期限

    有些购房者在签订合同时，只注重房屋面积、总价等数字是否有误，常常忘记要求开发商在合同中明确土地使用期限。笔者的一个朋友，是在2003年买的商品房，最近因为在银行办理消费贷款，才无意中发现自己房屋项下的土地使用期限只有50年，而一般商品房的土地使用年限都是70年。相比之下，这位朋友虽然支付了同样的价格，却白白缩短20年的使用权。

2、面积误差

    对于面积误差问题，合同中最常见的约定是：“甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋____％（包括____％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－____％（包括－____％），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”

    对此，购房者很少会去考虑暂测面积和实测面积究竟指的是“房屋建筑面积”还是“套内建筑面积”。由于前者包括了套内建筑面积和共摊面积两部分，在现实中，购房者验房时经常会遇到这样的问题：房屋建筑面积增大，且未超过约定的误差比例，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。这时，由于购房者没有对套内建筑面积的增减误差做出特别约定，只能按照房屋建筑面积来处理，故无法依据上述条款追究开发商的责任。

    为避免出现这种情形，购房者可以考虑在合同中特别约定套内建筑面积不得增、减多少，以及超出此范围该如何处理等内容。